Cum să cumperi o locuință în scop de închiriere

Scăderea dobânzilor bancare face ca investiția în locuințe în scop de reînchiriere să fie din nou o investiție rentabilă, după ce piața imobiliară s-a așezat pe un palier mai sustenabil, de câțiva ani buni. Chiriile au scăzut ceva mai lent decât prețurile, astfel că este posibilă o recuperare teoretică a investiției în 10 până la 20 de ani, echivalentul unui randament de 5-10% pe an. Atenție însă, sumele sunt grevate integral de impozitul pe venit și chiar contribuții sociale, la care se adaugă impozitele pe proprietate și cheltuielile curente necesare pentru menținerea locuinței în stare bună. Astfel, o investiție mulțumitoare este cea care merge către pragul superior de randament, în vreme ce pragul inferior se poate transforma ușor în pierdere. Iată câteva recomandări:

1. Suprafața. Cu cât mai mic, cu atât mai bine! Garsonierele sunt locuințele cele mai căutate pentru închiriere, cu perioade minimale între clienți. Prețul pe metru pătrat poate părea mai mare, dar și venitul total este pe măsură.

2. Împărțirea. Dacă totuși ajungeți să investiți în locuințe mai mari, țineți cont de potențialii clienți – majoritatea celor interesați se vor asocia să împartă locuința. Astfel, apartamentele decomandate, cu camere sensibil egale, bucătării spațioase și al doilea grup sanitar vor fi mereu preferate.

3. Zona. Nici centrală, nici periferică! Locuințele din zone centrale au dezavantajul unui preț disproporționat mai mare față
de randamentul din chirie și, indirect, un timp mai mare de neocupare. Locuințele periferice, chiar dacă aparent sunt foarte ieftine, aduc și chirii mai scăzute cu același risc – timp mare de așteptare între chiriași. Există și excepții – fie locuințe de lux în centru care să poată fi închiriate chiar și pe termen scurt, fie locuințe de calitate îndoielnică dar foarte ieftine la periferie, care își vor găsi rapid clienți. Altfel, optime sunt investițiile în zone semi-centrale, unde timpul de așteptare este minimal iar raportul cost-beneficiu decent.

4. Vechimea. Locuințele noi sunt mereu preferabile, pentru că au o durată de viață mai mare în față și costuri de mentenanță mai mici pentru început. Diferențele de preț nu mai sunt mari, uneori dimpotrivă, iar atractivitatea pentru clienți este cert mai mare. Ca regulă de comparație, adăugați 1% discount la preț pentru fiecare an de vechime.

5. Finisajele. La vânzare, plusul de preț cerut pentru finisaje este de obicei mai mic decât costul efectiv la care au fost realizate. De asemenea, este mai puțin probabilă surpriza ca investițiile necesare să fie mult mai mari decât cele estimate. În orice caz, în cele din urmă calitatea finisajelor trebuie să reflecte îndeaproape prețul. O locuință centrală și spațioasă dar prost-finisată este risipă de potențial pe când una periferică și meschină bine-finisată se va dovedi, cel mai probabil, risipă de bani.