Standard
Lucian Davidescu

10 lucruri pe care agentul imobiliar nu ţi le spune niciodată

Care agenţii dau acum faliment? În principal cele care n-au găsit un model de afaceri nou după ce ani de zile s-au ghidat după următorul cod nescris de conduită:

1. Comisionul meu este negociabil. 3% este pentru cine e dispus să dea, eu aş lua şi 1%.

2. Cu banii pe care îi iau de la tine îmi permit să plimb clienţii degeaba trei luni.

3. N-am văzut casa înainte, merg cu tine pentru prima dată.

4. L-am sfătuit pe proprietar să acopere igrasia bine de tot. E secretul nostru.

5. De fapt, nu prea ai nevoie de mine, dar trebuie să mănânc şi eu o pâine.

6. Luăm anunţurile din ziare, avantajul nostru este că le republicăm şi le ţinem mai mult decât proprietarii.

7. Avem contracte de publicitate pe cantitate fixă. Când nu avem destule oferte, inventăm unele foarte bune doar ca să ne cunoaştem.

8. Îţi prezentăm ofertele începând de la cea mai proastă. Dacă eşti fraier sau te grăbeşti, de ce să-ţi facem noi un serviciu?

9. Nu ştiu nimic despre piaţa imobiliară, despre impozite sau despre investiţii. Mai bine nu mă întreba. Până anul trecut am vândut tricouri, la anul aş vrea să vând maşini.

10. Ştiu că dai pe casă de două ori mai mult decât face. Sună-mă să-ţi găsesc tot eu cumpărător când vei fi executat silit.

Citește și:
Cum răstoarnă Airbnb piața imobiliară
Gloria și decăderea periferiilor urbane
Ghetoul ca stil de viață

10 lucruri pe care nu vrei tu să i le spui agentului imobiliar

În timp ce agenţii imobiliari neserioşi ar trebui evitaţi, ceilalţi îşi aleg cu grijă clienţii. Dacă vrei să vinzi sau să cumperi fără bătăi de cap, ar trebui să începi cu o minimă documentare. Există replici pe care agenţii imobiliari nu ar vrea să le audă şi replici pe care şi le doresc prea mult:

1. Nu sunt sigur că vreau să vând. Vreau doar să văd dacă îmi dă cineva un preţ bun.

2. Mi-am făcut deja planuri cu comisionul pe care mi-l ceri.

3. Nu ştiu sigur dacă îmi dă banca bani şi nu am făcut vreun calcul despre cât aş putea lua.

4. Ce înseamnă cadastru, intabulare, succesiune?

5. Am o colecţie de terenuri ieftine. Nu m-a interesat niciodată dacă într-adevăr se poate
construi pe ele.

6. Am dat şpagă inginerilor care au făcut expertiza de cutremur, pentru un raport bun.

7. Dacă nu vând luna asta, vin executorii peste mine.

8. Nu ştiu exact care sunt preţurile pe piaţă. Mă bazez pe tine.

9. Mă bucur de cunoştinţă. Vrei să-ţi las un rând de chei?

10. Gata, m-am hotărât, asta-i casa pe care o vreau. Nu mai căuta!

Citeşte şi:
Cum îl convingi pe agentul imobiliar să îţi găsească o casă mai ieftină
Cum să nu iei țeapă de la samsarii de case
Ce se întâmplă cu prețurile de pe piața imobiliară


Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

AristotelCostel

… 🙂

Nu stii… daca nu stii… nu stii… 🙂

De acord cu primele 9 puncte, da’ al dracului sa fiu daca nu ai dat-o-n varza cu punctul 10.

„Nu ştiu nimic despre piaţa imobiliară” vs „Ştiu că dai pe casă de două ori mai mult decât face”

Astia nu stiu nimic despre piata imobiliara, doar sustin varianta cea mai favorabila burdihanelor personale.

Lucian Davidescu

Eee, dar n-am zis că sunt toate *simultan* valabile :))

BladHaund

Pct. 1 este eronat daca vorbesti la timpul trecut. Din proprie experienta. Stiu agenti care preferau sa goneasca clientul decat sa lase din comision.

cosmin trif

Imi plac no. 9 si 10.

Despre terenurile agricole chiar nu scrie nimeni? Am si eu nevoie de o sursa 🙂

Pe cand un clasament al agentiilor imobliare din Ro? Din Bucuresti +provincie.

PS

Blogul asta e excelent, cu o exceptie: nu prea vad ce scriu acum aici ( nu se poate face ceva in privinta asta 🙂 )

MEE

REFERITOR LA TERENURI AGRICOLE CE VREI SA STII?
REFERITOR LA AGENTII IMOBILIARE .ITI SPUN CA NU AI NEVOIE DE ELE (CU CAT SANT MAI BUNE TE TAPEAZA DE BANI)
SI AGENTIILE ISI CULEG INFORMATILE DIN ZIAR SAU ALTE SURSE SINGURA CONDITIE CARE TREBUIE SA O INDEPLINESTI ESTE SA STII FOARTE BINE CE VREI SA CUMPERI SI CAT TE TINE BUZUNARUU(PUNAND MANA BINEINTELES PE ZIAR)

Lucian Davidescu

@cosmin trif
🙂 Acum e mai bine?

MEE

sant bune toate cele 10 legi(porunci) in imobiliare PREZENTATE …,,,,
ITI DAU UN SINGUR INDICIU CARE UNESTE CATEVA LEGI PREZENTATE
/LACOMIA/ CARE ESTE SI DIN PARTEA AGENTULUI SI DIN PARTEA CUMPARATORULUI/VANZATORULUI CARE SE ECHILIBREAZA PRIN INTELIGENTA PARTENERILOR DE DISCUTIE .
AR MAI FI 2 LEGI ,DORINTA , NECESITATEA, SI INCA CATEVA PENTRU CA NU SE POT RAPORTA CA UN SET DE PUNCTE DESCRISE MAI SUS SAU MAI EXACT CA SA FIU MAI EXPLICIT STARI DE SPIRIT CALITATI SAU DEFECTE UMANE CARE CEL MAI ABIL STIE SA LE SPECULEZE.CEA MAI BUNA METODA DE A ITI APARA INTERESUL INTR-O AFACERE ATUNCI CAND VANZI SAU CUMPERI(AGENT,CUMPARATOR/VANZATOR) ESTE SA FII DE BUNA CREDINTA PENTRU A VEDEA DEFECTUL PARTICIPANTULUI SI AL FRUCTIFICA.

remax

-valoarea unei proprietati e strans legata de impozitul anual platit(impozit calculat pe valoarea imobilului estimata de stat),de valoarea propritatilor vandu-te, invecinate cu proprietatea ce este la vanzare.Vedeti o fisa de inscriere a unei proprietati REMAX SUA,…o sa faceti diferenta intre excrocherie si servicii profesionale.
Daca pe o casa proprietarul plateste un impozit anual de 100 euro anual,atunci valoarea de vanzare este 50 o 100 de ori mai mare ,adica 5000 euro pana la 10000 euro,..cel ce cumpara cu 100.000 euro (find inselat)..va plati taxe pt aceasta valoare adica intre 1000 pana la 2000 euro anual,……serviciul unui agent imobiliar este de a fi transparent,f informatizat si totul conform legislatiei,….purtand responzabilitatea tranzactiei….
EVZ prezentati clientilor dvs si modul cum se fac tranzactiile imobiliare in occident,….e simplu,..dar unii tin oamenii in confuzii….

Bula

Da-o naibii mai Luciane. Cite un pic din ceea ce scrii matale o fi si adevarat, dar lucrurile nu stau chiar asa in realitate.
Si-apoi, mai draghe mai, daca intr-adevar esti in cautare de a cumpara o cocioaba pentru tine si pentru baba, nu mergi ca prostul cu capul inainte. Te uiti, te informezi, vorbesti cu oameni care au un scaun ceva mai mare la cap decum tu-l ai si dupa ce te incarci cu toate iestea, dupa ce te duci sub plapoma incepi si rumegi. Si rumegi si iar rumegi pina ce ajungi la un rezultat. Patru pereti nu-i cumperi pentru o zi sau pentru doua. Te uiti cu ochii mari cit ai boului pentru a vedea ceea ce-i de vazut. In primul rind eu as porni cu a analiza tara in care sa-mi cumpar cocioaba. Apoi locul, cum sunt oamenii, cum sunt imprejurimile, daca este scoala in apropiere -in cazul in care ai plozi cu gramada-, piata sau magazine de unde sa cumperi spre bucuria burtii si, nu in ultimul rind, daca ai vreo padure in apropiere unde sa poti sa-ti dezmortesti ciolanele si daca sunt si alte posibilitati de agrement. Apoi m-as uita cum este amplasata casa in raport cu pozitia Soarelui. Sufrageria o voi alege-o intotdeauna sa fie inspre sud. Bucataria as alege-o sa fie inspre rasarit. Sa vezi bine cind iti faci cafeaua, daca aceasta nu-i mucegaita. Dormitoarele sa fie inspre sud, sud-vest. Iar camara sa fie in partea nordica a cocioabei. Si m-as interesa si ce vecini sunt prin apropiere. Si-abia apoi m-as uita cu binoclul si cu microscopul la cocioaba. De la acoperis si pina la radacina care o tine. Multi prostovani uita sa se uite foarte, foarte bine la acoperisul ei. Multor cocioabe le vine pieirea sau sunt nesanatoase tocmai din cauza acoperisului. Vedeti si cit s-a cheltuit pe parcursul unui an cu incalzirea cocioabei. In acest fel veti sti cum sta cu izolatia: geamuri, pereti, pod. Si mai faceti inca ceva: in timp ce va uitati la cocioaba iesiti de 3-4 ori afara, trageti aer in piept si intrati din nou dupa 2-3 minute. Veti raminea uimiti: o sa descoperiti daca in aerul interior miroase a ceva ce nu trebuie. Sunt multe case care au ciuperci din cauza proastei aerisiri sau insuficientei incalziri. Feriti-va ca necuratul de tamiie de astfel de cocioabe. Si as mai avea multe de scris. Dar nu doresc sa plictisesc. Sa faceti o alegere buna in ceea ce priveste cocioaba, dar si ceva ce-i mai important chiar. O alegere buna in viata voastra.

wall-street.ro

…ca relatia client-agent este mai stransa cand esti in tabara vanzatorului

In mod normal, la o tranzactie imobiliara, fie ca este vorba de cumparare sau inchiriere, agentul imobiliar semneaza un contract de reprezentare si cu vanzatorul si cu cumparatorul.

Comisionul, de obicei, este perceput in mod egal de la ambele parti, cu unele exceptii.

Ca urmare, se presupune ca un agent ar trebui sa reprezinte in mod egal si fara discriminare interesele fiecarei parti, dar aici intervine de cele mai multe ori o problema. Agentul este inclinat sa aiba o legatura mai stransa cu vanzatorul, mergand dupa principiul unde este activul sunt si banii.

Totusi, cumparatorul are de cele mai multe ori nevoie de mai multa consiliere, pentru ca vrea sa cumpere ori sa inchirieze un imobil pentru o perioada lunga de timp sau chiar pentru toata viata, in timp ce vanzatorul vrea sa scape de acest activ.

Raportul in ceea ce priveste consilierea este, de asemenea, inclinat in favoarea vanzatorului, acesta primind sfaturi despre cum sa isi creasca pretul imobilului sau cum sa ii cosmetizeze imaginea.

…ca exista o baza de date la care au acces doar agentii imobiliari cu cele mai noi oferte

Un agent imobiliar nu iti va spune ca exista o baza de date, actualizata zilnic, cu cele mai noi oferte din partea proprietarilor.

Avand acces nemijlocit la o astfel de baza de date, agentii imobiliari au acces rapid si direct la numerele de telefon ale proprietarilor, aproape imediat cum acestia isi publica anunturile in ziare sau pe site-uri.

De aceea, este foarte greu din perspectiva de cumparator sa gasesti o oferta care sa nu fie intermediata de o agentie. De fapt, insa, agentii benficiaza doar de informatii mai repede decat cumparatorii, la fel cum investitorii foarte mari isi permit sa afle stirile care influenteaza pietele mai devreme decat jucatorii obisnuiti.

Clientul pleaca insa cu ideea ca agentul imobiliar a intreprins o cercetare si a depus mult efort ca sa gaseasca vanzatorul apartamentului pe care il vrei. De fapt, este doar vorba de accesul unei baze de date bine actualizate.

…ca multe oferte cu preturi foarte bune sunt fictive

O strategie pe care agentii imobiliari inca o folosesc pentru a ajunge la potentialii cumparatori este sa plaseze oferte fictive pe site-uri, oferte foarte bune, in general cu preturi sub media ofertelor din zona respectiva.

Agentul nu iti va spune insa niciodata ca de fapt respectiva oferta nu a existat niciodata, dar a fost plasata doar pentru a stabili contactul initial intre posibilul cumparator si agent.

El iti va spune ca acel apartament/garsoniera tocmai s-a vandut, dar mai are cateva oferte bune in zona, bune dar la preturi mai mari.

…ca o mare parte dintre clienti cad de comun acord sa elimine intermediarul imediat dupa vizionare

Intelegerile bilaterale intre vanzator si cumparator sunt o mare probleme in piata imobiliara din Romania si ca urmare a acesot deal-uri incheiate subtil dupa ce un cumparator vizioneaza un apartament alaturi de agent au fost introduse acum contractele de reprezentare.

Practic, o agentie incearca sa se protejeze de clientii de rea-credinta prin incheierea acestui contract de reprezentare, care din punct de vedere legal, cel putin in teorie, obliga clientii sa plateasca agentiei comisionul agreat la semnarea acestui contract.

Insa, atat cumparatorii, cat si vanzatorii sunt foarte bucurosi sa ocoleasca agentul imediat ce vizionarea apartamentului s-a incheiat si, in mod normal, intr-o piata imobiliara civilizata aceste lucruri nu ar trebui sa se intample.

…ca preturile postate pe site nu sunt de fapt negociabile

Multi clienti pornesc in cautarea unei locuinte, de cumparat sau de inchiriat, cu gandul ca preturile publicate pe site sau precizate de agent sunt negociabile.

Acestia pot avea insa surprize in momentul in care ajung sa negocieze cu proprietarul, care nu va lasa deloc la pret, chiar daca agentul in prealabil a precizat pe site ca valoarea chiriei sau pretul apartamentului sunt negociabile.

…ca este mai bine sa ceri o evaluare a apartamentului

Un cumparator care s-a hotarat sa cumpere un apartament si a ajuns la etapa in care trebuie sa negocieze pretul unui imobil care i-a placut ar putea sa faca o evaluare a locuintei, intrucat de foarte multe ori, mai ales in contextul in care bula speculativa s-a spart, preturile cerute de proprietari sunt in continuare mai mari decat valoarea reala a proprietatii.

Intrucat comisionul agentului depinde de pretul de vanzare, el nu va avea niciun interes sa iti recomande o evaluare a locuintei, inaintea semnarii antecontractului.

O evaluare efectuata de un evaluator autorizat din care a rezultat un pret mai mic decat valoarea ceruta de proprietar reprezinta un bun mijloc de negociere.

…ca te poate suna si la cateva luni dupa ce deja ai gasit ce cautai

Un agent nu iti va spune de la prima discutie ca se poate intampla sa te ignore cateva luni, pentru ca nu are oferte pentru tine sau pur si simplu a uitat de cautarea ta. Insa, te va suna la cateva luni bune dupa ce ai gasit deja ce cautai, ai inchiriat sau ai cumparat un apartament.

In urma perioadelor in care are mai putini clienti sau a dat peste numarul tau intamplator, te poti trezi cu un telefon prin care sa te anunte bucuros ca a gasit apartamentul mult visat, cu toate ca in lunile trecut cand aveai nevoie de cat mai multe oferte pentru a lua o decizie buna, acesta nu a mai dat niciun semn de viata.

Dupa cum inteleg eu aceasta relatie client-agent, feedback-ul ar trebui sa vina si in cazul in care piata este mai slaba in oferte sau pur si simplu nu gaseste nimic pe baza criteriilor stabilite de la inceput de tine.

…ca nu are salariu fix si depinde foarte mult de comisionul tau

Profesia de agent imobiliar nu este una dintre cele mai banoase, cel putin dupa ce bula speculativa din imobiliare s-a spart. In general, un agent imobiliar nu este platit cu un salariu fix, ci traieste doar din comisionul procentual pe care il face din inchirierea sau vanzarea lcouintelor.

In general, cumparatorii sunt constienti ca agentul isi face venitul lunar doar pe baza comisioanelor, ceea ce il predispune la incercarile de a-ti vinde mai mereu apartamentul mai scump sau chiria mai mare.

Piata imobiliara ar avea nevoie de o mai buna transparenta, ceea ce inseamna si comunicarea unor astfel de informatii, astfel incat clientii sa stie de la bun-inceput faptul ca un agent poate fi inclinat sa vanda produsul mai scump, pe baza caruia isi va obtine si comisionul.

…de unde are numarul tau de telefon

Mereu in cautare de clienti, un agent imobiliar te poate suna din senin, fara ca tu sa fi apelat la serviciile respectivei agentii imobiliare, doar pentru ca a auzit, nu se stie din ce surse sau prin ce canale, ca esti in cautarea unui apartament sau vrei sa inchiriezi o garsoniera.

El sau ea nu iti va spune niciodata de unde a facut rost de numarul tau sau de unde a aflat ca esti in cautare de un chilipir.

Mai ales in cazul inchirierilor, sistemul pare sa functioneze ca un telefon fara fir. Agentii afla de la unul la altul ca un posibil chirias cauta ceva in zona respectiva. Si pentru ca in cazul unei inchirieri, agentul nu depune in general prea mult efort, clientii fiind de cele mai multe ori dornici sa semneze un contract de inchiriere in cateva zile fortati de diverse imprejurari, inghesuiala si agresivitatea agentilor pe acest segment este pe masura.

Practic, o agentie ia un comision standard de 50% din valoarea primei luni de chirie, in medie 125 euro.

…ca pozele de pe site de fapt nu sunt reale

De cele mai multe ori, clientii care sunt in cautarea unui loc de inchiriat gasesc pe site-urile agentiilor imobiliare sau pe agregatoarele de anunturi poze ale apartamentelor care sunt reale, chiar daca in general sunt de proasta calitate.

Insa, o pondere relativ mica din anunturile imobiliare sunt insotite de poze care nu sunt reala, moment in care agentul imobiliar ar trebui sa iti spuna la telefon, inainte de a programa vizita la respectivul loc, ca ceea ce ai vazut pe site nu sunt de fapt pozele reale.

Florin

In cazul terenurilor agricole,cine cumpara terenuri cu suprafata mare?Am cateva cunostinte ce vor sa vanda terenuri agricole suprafete mari,sume ft mari,de ordinul sutelor sau chiar milioanelor de euro.Sa apelez la un site de anunturi ar fi o pierdere de vreme,caci nu cred ca un investitor cu potential ft mare finanaciar intra pe acolo.
Vad pe internet anunturi in genul „cumpar 500-6.000 ha”,reprezint investitorul.Cum gasesc agentiile acesti investitori mari?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Începând cu 1 octombrie 2019, Riscograma a început un proces de fuziune ireversibil cu standard.ro. Vă invităm să vizitați noul site și să ne urmăriți pe paginile de Facebook, LinkedIn sau Twitter.